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陈劲松：底部系列之二什么是“底线”头脑？？？宣布时间：2024-09-10

底线的底在那里？？？

记得在“封控”的第一年，，，，，其时深圳还没有将巨细公园关闭，，，，，王石先生召集朋侪们爬深圳最岑岭梧桐山，，，，，以振奋精神。。由于疫情关系，，，，，线下销售网点处于封控状态，，，，，险些所有人都在担心生意会大受影响。。

一晤面王石先生说了一个原理，，，，，当所有人都一律地面临统一个情形问题的时间，，，，，要回覆的只有一个问题：“你是不是比50%的平均行业公司水准强？？？若是是，，，，，有什么好担心的”？？？

可见其时的“底线头脑”基于：

1、若是行业去产能，，，，，去掉一半也就是底了；；；；；

2、当行业一半的企业面临逆境，，，，，情形就会改变；；；；；

3、只要企业规模和利润比平均好就会度过逆境。。

现在回望起来，，，，，显然这三个“底线头脑”的基础都不建设，，，，，也就是说三年前我们都太乐观了。。

王石先生是八十年月首创业，，，，，我们世联是九十年月首创业，，，，，履历了种种宏观调控和市场转变，，，，，都算得上“老江湖”了，，，，，都相信“形势比人强”。。着实，，，，，这三、四十年的履历与“百年未有之大变局”比显然还没有“底线头脑”。。

那么“底线”在那里？？？应该怎么“头脑”？？？

行业规模萎缩几多不是底线头脑

记得疫情第三年，，，，，恒大暴雷之后，，，，，行业马上主要起来，，，，，加上“封控”步伐愈加严肃，，，，，“暴雷”有风潮伸张之势。。万科郁亮先生召集在中城新工业刘爱明先生处聚会，，，，，金地凌克先生也在，，，，，其时讨论的主题之一是“新居市场从18万亿的岑岭，，，，，会降到几多，，，，，才华趋于平衡？？？”

万科和金地是行业的标杆，，，，，向来重视宏观时势的研究，，，，，他们的研究结论正是连系了日本泡沫之后加上中国衡宇的折旧综合的思量，，，，，以为从岑岭期的18万亿总销售金额将在12-13万亿触底。。我没有这么乐观，，，，，只是以为大数18万亿中位于中国低能级都会可能已供过于求，，，，，这相当于一半的销售额将不复保存。。

显然，，，，，这种讨论现在看来问题不在于剩下多大的规模，，，，，而是这样的头脑自己：这里隐含了一个假定条件，，，，，就是单只思量房地产行业自己，，，，，而没有思量整体经济的影响。。

当2024年行业平均一个季度的销售额尚缺乏岑岭期半个月的情形泛起后，，，，，就是高喊“活下去”的万科，，，，，肯定也是完全预测不到的了。。

高盛去年的预测是L型苏醒，，，，，其时各人还颇有微词，，，，，阻止现在，，，，，既没有看到L中的底线（价钱），，，，，也没有苏醒（成交量）。。

“政策底”与“市场底”

记得今年一季度，，，，，关于放松房地产种种调控政策陆续出台，，，，，说明已往的一系列限制市场的捆绑政策“三道红线”、“五限”、“高房贷利率”，，，，，已退出历史舞台，，，，，不止于此，，，，，还出台了政府“收购商品房”这种史上未见的利好。。各人一致以为，，，，，“政策底”已至，，，，，“市场底”还会远吗？？？

可是很是遗憾，，，，，市场在短期反映之后，，，，，随即归于悄然。。为什么“政策工具”一反历史常态，，，，，没有像历史上那样激起市场的反弹？？？

着实，，，，，一直到疫情之前，，，，，中国房地产没有履历过大的“市场周期”，，，，，全是“政策周期”，，，，，以至于各人普遍爆发了一种市场的“政策依赖症”：若是市场太火就出种种限制性的调控政策，，，，，若是太冷，，，，，就出种种激励政策（出让土地、首付、税费、棚改、利率、户口、包管、矜持、容积率……）。。

也就是说当“政策底”一到，，，，，市场就即时“究竟”，，，，，并且迅速反弹。。只管政府已经出台了种种激励政策，，，，，甚至可以说是“应贷尽贷、应出尽出”，，，，，政策怎么也算究竟了吧，，，，，“市场底”为何迟迟未到？？？

市场急需的不止是政策，，，，，更是钱

仔细验证下来，，，，，所谓政策有三大类：

1、限制和放松市场准入类（即不花价钱的行政下令）。。如限购、限贷、限价、限社保、限矜持、限包管……

2、要求金融机构和地方政府的政策类（即要求别人付价钱）。。如应贷尽贷、保交楼、收购商品房、加大包管房、降利率、降首付、旧改、降税费……

3、既要又要的未来平衡类。。如既要防风险，，，，，又要保交楼；；；；；即要加大包管房建设，，，，，又要稳固市场……

以上三类中，，，，，第一类已然应放尽放，，，，，做到这一点不难；；；；；第三类是未来的结构，，，，，属于目的，，，，，也不难明确。。要害是第二类，，，，，尤其是需要金融机构和地方政府肩负一定本钱的政策，，，，，说句着实话，，，，，很难落实，，，，，原因无他，，，，，资源有限！

好比“收购商品房作为包管房”。。谁出钱、怎么出、价怎样、收谁的、怎么还？？？好比“应贷尽贷”，，，，，谁来贷，，，，，贷给谁、怎么批、怎样还、什么价？？？这使得出台政策易，，，，，落实政策难。。

在地方政府和金融机构都面临挑战和难题的时间，，，，，着实全天下处理此类问题的主体，，，，，都是所谓的“最终贷款人”即中央政府。。所谓“政策底”，，，，，是“政策落实底”，，，，，相信只有这个政策着陆，，，，，才真正能泛起“市场底”。。

真正的底线头脑

价钱降几多是底，，，，，这不是底线头脑的问题，，，，，规模降几多是底？？？也不是。。

房地产的“底线”就是：“住”和“用”；；；；；“底线头脑”就是：屋子的“住”和“用”的现金流收益大于现金流本钱。。

也就是“现金流不可为负”。。

看似“现金流为正”的底线头脑不难，，，，，而一旦加入“资产、欠债”的情形，，，，，尤其是“资产价值＜欠债”下，，，，，通过谋划性现金流补足资产负值就难于登天了！

解决的唯一步伐，，，，，不是“砸锅卖铁”不过日子了，，，，，而是置“资产贬值”于掉臂，，，，，用新的“融资现金流”过渡，，，，，给予空间和时间逐步改善谋划性现金流来续命，，，，，这是不爆发系统性风险的“底线”。。

市场始终是保存的，，，，，纵然在上世纪六七十年月，，，，，我还记得在哈尔滨大街的电线杆上，，，，，依然有换房的小招贴广告，，，，，那可是“文革”时期啊。。