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一、对现在天下房地产市场形势的剖析和对都会圈的判断

2016年，
，
，，，，天下房地产新居市场生意量将创历史新高，
，
，，，，可能会抵达10万亿的成交额，
，
，，，，相对2015年近8万亿的增添速率是惊人的，
，
，，，，中央去库存的政策很是有用，
，
，，，，不止常州、扬州，
，
，，，，甚至东北、哈尔滨也都有差别的效果，
，
，，，，去库存的总体目的已经完成，
，
，，，，基于此配景和焦点都会的地王及价钱涨幅过快等因素，
，
，，，，政策的一系列收紧是准确的。。。。。天下去库存完成已经解决两大问题，
，
，，，，一是政府土地可以再持续出让，
，
，，，，将大大降低政府的债务，
，
，，，，二是开发商及地方政府融资平台的债务压力也大大缓解。。。。。

今年有几个主要的和经济总体形势相关的指标值得各人注重，
，
，，，，首先是煤炭价钱出人意料地实现了翻倍，
，
，，，，意味着古板能源行业去产能化的使命也基本完成，
，
，，，，不但钢材的价钱稳住了，
，
，，，，用电量也上升了。。。。。这意味中国的这一轮经济探底已经竣事，
，
，，，，即将最先反弹，
，
，，，，基本指标明确地验证了这些结论。。。。。

2016年的调控源于人民币超发之后，
，
，，，，老黎民为了保值，
，
，，，，在购置工业的历程中一直加杠杆，
，
，，，，好比城镇住民的资产债务由原本的20%迅速提升到50%，
，
，，，，整个市场迅速掉头，
，
，，，，形成了资产荒。。。。。

在这个历程中，
，
，，，，我们必需对大都会和大都市圈重新熟悉，
，
，，，，看清趋势。。。。。原先的普遍看法是大都会要限制生齿，
，
，，，，大都市圈相互之间的同质化严重，
，
，，，，现在我的看法是都会圈的生长纪律是继续都会化，
，
，，，，并且都会圈之间的竞争将由之前忽视生齿，
，
，，，，迅速转变为人才的竞争、生齿流入速率以及数目的竞争。。。。。

二、关于市场消耗者需求的再研究

资产价钱提升后的一个主要市场转变就是消耗在升级，
，
，，，，主要体现在90后的消耗行为上。。。。。他们和70、80后完全差别，
，
，，，，“活在当下”是90后的口号，
，
，，，，消耗升级的大趋势不可阻挡。。。。。消耗升级、人群的集聚和我们房地产之间的矛盾最先突出，
，
，，，，两个主要矛盾点：

第一，
，
，，，，大都市圈里分焦点都会与外围，
，
，，，，这是两个差别的市场，
，
，，，，必需要区分。。。。。原先分都会我们是分一二线，
，
，，，，现在是站在大都市圈和大市场的角度来分配人的栖身空间。。。。。好比，
，
，，，，原先惠州与深圳的关系远，
，
，，，，常州与南京也一样，
，
，，，，互不相关。。。。。现在从大都市圈的角度最先融合了，
，
，，，，焦点原因是轨道圈的改善，
，
，，，，并且随着城际交通的完善，
，
，，，，一个都会沿着轨道上班这种生涯方式将逐渐成为必定。。。。。

第二，
，
，，，，沿着轨道交通，
，
，，，，通过时间改变空间，
，
，，，，对中国都会化有着深远的影响。。。。。消耗升级之后，
，
，，，，时间将改变空间，
，
，，，，焦点城区的房地产生意跟这个区绝大大都事情生齿是完全没有关系的，
，
，，，，全球大都市基本都相似，
，
，，，，看纽约、东京、首尔等，
，
，，，，生长纪律都一样，
，
，，，，中国大都市圈也将沿着这个纪律生长。。。。。

整个房地产行业从业职员的关注点需要转变

第一，
，
，，，，真正关注都会的生长纪律。。。。。

都会圈的一手房市场还会有较长的生长和成熟期，
，
，，，，十年左右将基本涤讪中国梦，
，
，，，，整个大都市圈会趋向于协调——都会生齿持续增添，
，
，，，，社会阶级越发富厚，
，
，，，，农村生齿越来越少。。。。。十年后的中国，
，
，，，，房地产总量将凌驾美国，
，
，，，，财产价值也将在美国之上，
，
，，，，都会的总量更会远远凌驾美国，
，
，，，，将是绝对的天下第一，
，
，，，，没有任何嫌疑。。。。。即将爆发这样重大的转变，
，
，，，，我们不但要有深刻熟悉，
，
，，，，并且对都会化带来的新市场要有深入研究，
，
，，，，以是推荐各人读一读《都会的胜利》及另一本经典著作《美国大都会的生与死》。。。。。 这两本书会告诉我们，
，
，，，，都会生长优劣的标准以及什么是都会中的价钱系统。。。。。由于我们之前对都会的明确不敷，
，
，，，，以是对都会的生长有种种疑虑，
，
，，，，对纪律明确不清。。。。。世联人要一直读经典，
，
，，，，把焦点找到，
，
，，，，改变看问题的角度，
，
，，，，我们就会大纷歧样。。。。。

第二，
，
，，，，高度关注因规模而带来的时空价值转变。。。。。

长三角有最好的轨道交通设施，
，
，，，，原先价钱相差极大，
，
，，，，好比上海、常州、苏州、无锡；；；；；；再好比南京、扬州。。。。。要推理和研究价钱差什么时间是合理的，
，
，，，，我们就需要研究类比大纽约、大东京，
，
，，，，而这其中真正价钱差的体现是通过租金反映出来的。。。。。这样，
，
，，，，我们就有须要清晰时间和价钱的关系，
，
，，，，连系地铁站点差别，
，
，，，，连系公共配套和资源的差别，
，
，，，，掌握时空价钱的纪律，
，
，，，，掘客时机。。。。。

当市场爆发重大转变时，
，
，，，，我们只有改变原先的看法，
，
，，，，重新对都会圈的基本特征和消耗者需求举行深入研究，
，
，，，，才华看清趋势，
，
，，，，找准生长偏向。。。。。而都会化尚在路上，
，
，，，，房地产市场仍大有可为。。。。。